Notarieller Kaufvertrag Immobilienerwerb Spanien

Spezialklauseln

Bei einem Immobilienkauf in Spanien spielt im Gegensatz zu Deutschland der Notar nur eine untergeordnete Rolle. Der Grund ist, dass es in Spanien keine Auflassung gibt, sprich beim Kauf einer spanischen Immobilie findet bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde der Übergang von

a. Eigentum an der Immobilie

b. und Besitz an der Immobilie

c. und Kaufpreiszahlung

statt.

Damit hat der Notar nur kurzfristig, sprich beim Notartermin mit der Immobilie und den Kaufparteien zu tun und prüft ausser dem Grundbuch, nur die Zahlungsströme und die Identität der Parteien.

Daraus folgt, dass Rechtsanwälte und Steuerberater im Vorfeld alle Vertragsbedingungen prüfen und ausarbeiten müssen.

Daraus ergibt sich ein mehrstufiges Vorgehen, welches mit der

1. Stufe beginnt: Juristische Vorkontrolle der Legalitaet der Immobilie und mit der

2. Stufe Vertragsgestaltung eines privaten Kaufvertrages (auch arras genannt) fortgeführt wird.

In diesem privaten Kaufvertrag müssen alle wesentlichen Vertragspunkte ausgehandelt werden, da letztlich die notarielle Kaufurkunde  nur noch die Parteien, Kaufgegenstand, Kaufpreis nennen muss.

Wichtige Punkte sind deshalb im privaten Kaufvertrag festzuhalten.

• Stromleitungswege und andere Dienstbarkeiten
• Erbschaft ist noch nicht im Grundbuch eingetragen; wer haftet fuer die Erbschaftssteuer
• wer haftet fuer die gemeindliche Wertzuwachssteuer
•  Quadratmeterabweichung zwischen Grundbuch, Kataster, Realität: Warum steht im Grundbuch nicht mit dem Kataster koordiniert ?
• Haftungsausschluss für Sach- und Rechtsmaengel, gut für den Verkäufer, doch rechtseinschränkend für den Käufer.
• Ist die Immobilie vermietet ?
• touristische Vermietbarkeit, wenn ja, liegt eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vor?

In notariellen Kaufverträgen ist in Spanien nur in Katalonien die Pflicht gegeben, die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorzulegen, doch hier ist zu beachten, dass obgleich es in anderen spanischen Regionen keine gesetzliche Pflicht ist, beim Immobilienkauf, ist es mittlerweile für die touristische Vermietbarkeit einer Immobilie sehr wohl Pflicht.

Jede Region hat hier wiederum Sonderregelungen:

Andalusien –  spezielle Bescheinigung für den Nachweis der Geeignetheit der touristischen Vermietbarkeit.

Teneriffa, Gran Canaria (Kanarische Inseln) – die Bewohnbarkeitsbescheinigung gibt es nur beim Erstbezug und nunmehr verlangen die Gemeinden bei der touristischen Vermietung eine technische Bescheinigung eines Architekten, die diese gleichsteht.

Aus diesem Grunde, kann man das Beispiel aus Katalonien, der Pflicht der Bewohnbarkeitsbescheinigung nur begrüssen und in allen Kaufverträgen sollte diese Thematik benannt sein.

Ein Formulierungsbeispiel wie folgt:

CÉDULA DE HABITABILIDAD = Bewohnbarkeitsbescheinigung

Los comparecientes me exhiben en este acto Cédula de Habitabilidad de la vivienda objeto de la presente compraventa, fotocopia de la cual dejo unida a esta matriz. Die hier Vorstelligen legen die Bewohnbarkeitsbescheinigung vor und eine Kopie wird in die Urkunde eingefuegt.
Gemaess dem Art.265 to Bis de la Ley 18/2007 vom 28.12, Gesetzeserweiterung durch 9/2011 vom 29.12., wird daraufhingewiesen, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung in keinem Falle die Legalitaet des Gebaeudes bzw deren legale Nutzbarkeit bestaetigt.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 5to Bis de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, añadido por ley 9/2011 de 29 de diciembre, advierto expresamente que el otorgamiento de la cédula de habitabilidad no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística.

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