Deutscher Rechtsanwalt – spanisches Immobilienrecht

 

Immobilienkauf Spanien – Quadratmeterabweichung, cuerpo cierto

Rücktritt, Vertragsauflösung, Schadensersatz

 

Es ist unser Ziel Sie vor Rechtsstreitigkeiten in Spanien zu schützen, deshalb bieten wir unser
Immobilienkaufservicepaket an, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben können.

Doch in der Praxis kommt es vor, dass die andere Vertragspartei die abgeschlossenen Kaufverträge über die Immobilie in Spanien nicht erfüllt und dann ist der Gang zu spanischen Gerichten mit unserer Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht notwendig werden.

 

1. Beispiel:

Sie kaufen auf Teneriffa auf Plan eine Immobilie, d.h., als Sie die Immobilie erwerben, ist zwar der Bau begonnen, aber noch nicht fertiggestellt.
In dem Kaufvertrag befindet sich die Klausel der „cuerpo cierto“. Sie kaufen die Immobilie damit wie gesehen und haben in der Regel keinen Anspruch auf Preisminderung, wenn die Quadratmeterabweichung nach Immobilienkauf auftritt.

 

HINWEIS:

Sobald Sie in Ihrem notariellen Immobilienkaufvertrag den Begriff „cuerpo cierto“ lesen, ist Vorsicht geboten und wir empfehlen Ihnen unsere juristische Begleitung des Immobilienkaufes in Spanien.

Sollten Sie den Begriff „cuerpo cierto“ in einem Immobilienkauf Plan unterschrieben haben, dann schützt Sie die Rechtsprechung und gibt Ihnen Preisminderungsansprüche wegen der Quadratmeterabweichung bis hin zum Recht der Vertragsauflösung unter Rückforderung der Anzahlung.
Selbst bei einer minimalen Abweichung von 3 qm, können diese Schadensersatz- bzw Rückforderungsrechte greifen.

In dem Urteil des Berufungsgerichtes von Teneriffa vom 28.Januar ging es um einen Wohnungskauf in San Miguel de Abona, und der Immobilienkäufer kaufte die Immobilie auf Plan, nach Fertigstellung gab es Abweichungen von 5 cm2, kleiner die Küche und 13 cm2 kleiner das Wohnzimmer.

Das Urteil hebt hervor, dass der Plan der Wohnung Vertragsbestandteil ist und die Mase exakt einzuhalten sind.

GESETZ:

Der Art.1445 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC) verlangt die exakte Vertragserfüllung, Identität, Qualität und vereinbarter Preis.
Wenn dies nicht der Fall ist, dann kann der Immobilienkäufer den Kaufvertrag der Immobilie nach Art.1124 CC auflösen.

Weiterhin gab es eine Vertragsstrafe für den Käufer: wenn er vom Kauf der Immobilie zurücktreten wollte, verlöre er 15% von der Anzahlung. Diese Vertragsklausel wurde als missbräuchlich vom Berufungsgericht auf Teneriffa eingestuft und als nichtig erklärt.

2. Beispiel:

Auch hier hat der Immobilienkäufer Recht bekommen. Es handelt sich aus einem Fall aus Malaga vom 18. 05.2018, entschieden durch das Berufungsgericht von Malaga.
Der Immobilienkäufer kaufte auf Plan eine Wohnung in Fuengirola, Hier wurde dem Kaufvertrag ein Plan der Immobilie mit Masen beigelegt und der Begriff „cuerpo cierto“ genutzt, mit der Absicht des Bauträgers, Quadratmeterabweichungen dem Käufer der Immobilie aufzulasten, ohne Entschädigung und Preisminderung.

3. Beispiel:

Auch in Barcelona hat das Berufungsgericht am 28.05.2018 entschieden, dass bei einem Immobilienkauf einer bestehenden, fertiggebauten Immobilie, sehr wohl diese als cuerpo cierto und ganze Einheit verkauft werden kann und damit Preisminderungen wegen Quadratmeterabweichungen durch die cuerpo cierto Klausel ausgeschlossen werden.

Auch hier gilt aber bei dem Neubau in Barcelona in der Gegend Provenza, Rossellon, dass die 140m2 für die Duplex Immobilie auch wirklich vorhanden sein müssen und die cuerpo cierto Klausel nicht greift, weil es ein Immobilienkauf auf Plan war. Folglich musste der Immobilienverkäufer den Immobilienkaufpreis, um die weniger Quadratmeter mindern und entsprechend mit der bezahlten Umsatzsteuer zurückzahlen.

 

 

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