Wohnungseigentümergemeinschaft gegen private touristische Vermietung

 

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien, Mietrecht berät Sie im spanischen Mietrecht, Beantragung von touristischen Vermietungslizenzen Spanien, Verteidigung bei Rechtstreitigkeiten mit Wohnungseigentümergemeinschaften in ganz Spanien und Teneriffa, Barcelona, Madrid, Gran Canaria, Alicante.

Beispiel aus der Praxis:

Klage einer Eigentümerin gegen die Eigentümergemeinschaft der Immobilie X der Straße XX in Barcelona.

Das in zweiter Instanz durch § 14 des Landgerichts Barcelona erteilte Urteil, das Gegenstand der vorliegenden Kassationsklage ist, bestätigte das Urteil der ersten Instanz, mit dem die Klage von Frau X gegen die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes abgewiesen wurde.

In der Klage beantragte die Klägerin, dass die von der beklagten Gemeinschaft getroffene Vereinbarung in einer Sitzung vom 26. März 2014 für nichtig erklärt wird.

Durch diese wurde die Satzung der Gemeinschaft geändert, um die touristische Nutzung und analoge Nutzungen in allen privaten Bereichen der Immobilie zu verbieten.

Die Vereinbarung wurde getroffen nachdem die Klägerin dem Verwalter der Immobilie ihre Absicht mitgeteilt hatte, die Tätigkeit der touristischen Vermietung in ihrer Wohnung auszuüben.

1. Am 29.10.2010 erwarb die Klägerin die zum Gebäude gehörende Wohnung. Damals gab es in der Satzung der Gemeinschaft keine Beschränkungen für den Zweck oder die Tätigkeiten der Wohnungen.
2. Die Klägerin teilte dem Verwalter der Immobilie vor dem 3. März 2014 ihre Absicht mit, die Wohnung für touristische Zwecke zu nutzen.
3. In der ordentlichen Hauptversammlung der Gemeinschaft vom 3. März 2014 mit einer Beteiligung von 46,19% der Eigentümer informierte der Verwalter des Gebäudes die Teilnehmer über den Wunsch der Klägerin, die Wohnung für den Tourismus zu nutzen. Die anwesenden Eigentümer erklärten, dass sie nicht einverstanden seien.
4. Am 4. März desselben Jahres erhält Frau X die Genehmigung der öffentlichen Verwaltung zur Aufnahme der Tätigkeit.
5. Am 26. März 2014 nahm die Gemeinschaft in einer zu diesem Zweck abgehaltenen außerordentlichen Sitzung gegen die Stimme der Klägerin mit Mehrheit die Vereinbarung über das Verbot der touristischen Vermietung im gesamten Gebäude an.

Die aktuelle Regelung des horizontalen Eigentums ist in Katalonien in Art. 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (CCCat.) enthalten. In diesem System haben die Eigentümer das ausschließliche Eigentumsrecht, während sie das Eigentum an den gemeinschaftlichen Elementen teilen.

Nutzungsrechte neigen dazu, dem Inhaber die maximalen Nutzungsmöglichkeiten zuzuordnen. Auf diese Weise können die Eigentümer alle Möglichkeiten des Eigentumsrechts nutzen, darunter auch die Möglichkeit, sie für die von ihnen bevorzugte Nutzung zu bestimmen, ohne mehr Einschränkungen als die, die sich aus dem Gesetz und der Rechtsordnung des horizontalen Eigentums ergeben.

In diesem Sinne kann der Titel ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft geändert werden, wenn die Satzung der Eigentümergemeinschaft nicht verboten hat, ihn zu ändern.

Die von den zuständigen Stellen der Gemeinschaft getroffene Vereinbarung zur Einschränkung der Tätigkeiten gilt als solch ein Verbot und kann in das Grundbuch eingetragen werden.

Anders verhält es sich jedoch, wenn die Beschränkung der Nutzung oder des Zweckes mit rückwirkender Kraft durchgesetzt wird.

Art. 553-11 CCCat verhindert, dass restriktive Vereinbarungen über eine zuvor nicht verbotene Nutzung diejenigen betreffen, die ihre privaten Elemente ohne diese Einschränkung erworben haben.

Daher war es im vorliegenden Fall nicht die Nachricht, dass die Gemeinschaft die Nutzung durch Änderung der Satzung verbieten wollte, die Frau X dazu veranlasste, die Wohnung für diese wirtschaftliche Nutzung zu erklären, sondern es war die Gemeinschaft, die im Bewusstsein dieser Absicht beschloss, die Sitzung einzuberufen, um die Satzung zu ändern und das Vorhaben somit zu verhindern.

Die Klägerin musste die Gemeinschaft nicht um die Erlaubnis, für die von ihr für angemessen erachtete Nutzung in ihrem privaten Eigentum bitten.

 

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