Rechtssicherheit bei Immobilienerwerb in Spanien

 

 

Es gilt spanisches Recht für Kaufverträge, die als Gegenstand eine Immobilie haben, die in spanischem Hoheitsgebiet liegt. Deshalb sind auch mündliche und privatschriftliche Vor – und Kaufverträge über Immobilie nach Art. 1278, 1280 CC rechtsverbindlich.

Der spanische Notar beurkundet nur und gibt keine Rechtsberatung zugunsten einer Partei.

Die Notarkosten berechnen sich bei Kaufverträgen nach einem Wertabhängigen ‰ Anteil, der beim steigenden Wert abnimmt. Die Bandbreite erstreckt sich vom 0,3-4,5 ‰

Der Kaufvertrag sollte von einem Rechtsanwalt vorformuliert werden. Erbrechtliche, steuerrechtliche und familienrechtliche Regelungen können so zu Ihren Gunsten in die Vertragsgestaltung eingebracht werden. Ebenso wird Ihr Rechtsberater das Grundbuch einsehen und die Kaufpreiszahlung abwickeln. Diese sollte nicht vor Kaufvertragsabschluss geleistet werden und steuerliche Einbehalte für den Verkäufer müssen beachtet werden.

Mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrags geht nach Art.1462 CC das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.

Die notarielle Kaufvertragsurkunde wird beim Grundbuchamt vorgelegt und die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer beantragt.

In der Regel ist dort 6,5 – 11,5% ITP (Grunderwerbssteuer) zu zahlen. Bei neuen Immobilie fällt statt ITP die Mehrwertsteuer und die Dokumentensteuer an, die regional unterschiedlich sind. Die Gebühren des Grundbuchamtes richten sich genauso wie die Notarkosten nach dem Kaufpreiswert (0,2-1,75 ‰).

Änderungen bei der Grunderwerbsteuer

Nach der Eintragung im Grundbuch sind Sie rechtlich geschützter Eigentümer Ihrer Traumimmobilie.

Grundbuchauszug Spanien

Zu guter Letzt werden wir noch Grundsteuer, Wasser – , Strom- und Abfallgebühren auf Sie ummelden, sowie den Antrag auf Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer stellen.

Die Einzahlung der 3%, einbehalten von der an den Verkäufer bezahlten Kaufpreissumme, ist innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift des Kaufvertrages bei dem Notar beim spanischen Finanzamt einzubezahlen.

 

TIPP:

Die häufige Unsitte, den Kaufpreis in notariellen Kaufvertragsurkunde unterzubewerten, ist für den Käufer nur von Nachteil. Ist dieser Wert niedriger als der Marktwert, wird die Steuerbehörde den Wert festsetzen und nach ca. 2 Jahren die zu wenig gezahlte Grunderwerbsteuer nachfordern, und zwar mit Verzugszinsen.

 

TIPP:

Verlangen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien das Gebäudebuch zur Einsicht.

Das Gebäudebuch – libro de edificio – sollte bei jedem Immobilienkauf von einer Eigentumswohnung in Spanien eingesehen werden, da sich dort wesentliche Daten des Bauträgers, der Bauausführung, der verantwortlichen Architekten und vor allem der Garantien bei Baumängeln nach dem LOE (spanischen Baugesetz) befinden.

Hier wird auch dokumentiert, ob das Gebäude nach Fertigstellung Mängel aufwies und ob diese repariert wurden.

In Katalonien (Costa Brava, Barcelona) ist dieses Baugebäudebuch schon seit 1991 gesetzlich geregelt, wogegen auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) bislang keine gesetzliche Regelung getroffen wurde, aber der Art.7 LOE (spanische Baugesetz) ist eine nationalstaatliche spanische Norm und damit auch auf den Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) anzuwenden.

 

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