Spanisches Immobilienrecht

Rechtsstreit und Immobilieneigentum

 

Da sich Rechtsstreitigkeiten in Spanien über mehrere Jahre hinziehen können, sind die sogenannten vorläufigen Sicherungsmittel besonders wichtig.

Sie werden zu Beginn eines Prozesses beim Gericht in einem besonderen Verfahren beantragt.

Sie haben den Zweck, dass das Endurteil in dem vorliegenden Hauptprozess noch gemäss dem Klageantrag erfolgreich vollstreckt werden kann, auch wenn Jahre vergangen sind.

Gäbe es die Sicherungsmittel nicht, dann könnte ein Schuldner, der spanisches Immobilieneigentum hat, während des Prozesses seine spanischen Immobilien allesamt veräussern und das Geld verbrauchen.

Erhält der Gläubiger und Kläger nach Jahren das Endurteil, ist das Urteil dann nicht mehr erfolgreich vollstreckbar, da der Schuldner und Beklagte nicht mehr solvent ist.

Folgende Sicherungsmittel bedürfen in der Praxis oftmals der Anwendung:

1. Embargo preventivo
2. Anotación preventiva de demanda

Im spanischen Immobilienrecht findet man die Begriffe häufig auf Grundbuchauszügen, da sie bei Immobilien, die im spanischen Grundbuch registriert sind, eintragungsfähig sind.

Das embargo preventivo ist die vorläufige Beschlagnahme bspsw. einer spanischen Immobilie.

Die Folge ist, dass der Gläubiger, der ein endgültiges Embargo erlangt hat, bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie den Betrag, auf den sich das Embargo beläuft, herausbekommt.

Endgültig wird das Embargo, wenn die Zwangsvollstreckung eingeleitet ist.

Zuvor dient es lediglich der Rangsicherung und ist ein Warnhinweis für jeden Käufer der Immobilie, dass die Immobilie mit diesem Betrag belastet ist, und ein lastenfreier Erwerb nicht möglich ist. Der Immobilienkäufer haftet für diesen Geldbetrag.

Die sogenannte Anotación preventiva ist der Übergriff für alle vorläufigen Eintragungen in öffentliche Register, insbesondere im spanischen Grundbuch.

Sie sollen einen gutgläubigen Erwerb der Immobilie durch Dritte verhindern, und werden obsolet, sobald die endgültige Eintragung des angekündigten Rechtes erfolgt ist oder aber die Fristen abgelaufen sind.

Je nach Art der Anotación gibt es Fristen zwischen 60 Tagen und 4 Jahren. beim Gericht in einem besonderen Verfahren beantragt.

Immobilienkauf Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Am 19.12.2012 hat das Berufungsgericht von Santa Cruz de Tenerife ein interesantes Strafurteil gefällt und einen Immobilienmakler aus Los Cristianos (Teneriffa Süd) von dem Vorwurf des Betruges freigesprochen, da die betrügerische Täuschung nicht nachgewiesen wurde.

Die Tatbestandsmerkmale eines Betruges sind

• Täuschung
• Vermögensverfügung aufgrund der Täuschung
• Vermögensvorteil eines Dritten, in der Regel des Betrügers.

Aber im vorliegenden Betrugsprozess gegen einen Immobilienmakler auf Teneriffa, wurde dieser freigesprochen, obgleich nachgewiesen war, dass er von einem Immobilienkaufinteressenten eine Anzahlung für einen Immobilienkauf erhielt, und die Immobilie mit einer Hypothek und einer Beschlagnahmeverfügung belastet war.

Entlastend war, dass der Immobilienkäufer die Anzahlung leistete, ohne vorher das Grundbuch auf Lastenfreiheit geprüft zu haben.

Hätte der Immobilienmakler das Grundbuch vor Erhalt der Anzahlung geprüft und die Lasten gekannt, wäre der Betrugsvorwurf begründet gewesen, doch im vorliegenden Fall, konnte diese Sachkenntnis der Belastung der Immobilie nicht nachgewiesen werden.

Tipp:

Daraus folgt, dass vor der Bezahlung einer Anzahlung auf einen Immobilienkaufpreis stets das Grundbuch auf Lastenfreiheit zu prüfen ist und zudem klarzustellen ist, dass der Immobilienverkäufer auch der Inhaber der Immobilie ist.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, von der Prüfung der Lastenfreiheit der Immobilie, bis hin zur Grundbuchumschreibung und steuerlichen Abwicklung, bieten wir Vollabwicklung und Rechtssicherheit für Ihren Immobilienkauf in Spanien.

Fristversäumnis beim Immobilienkauf in Spanien

 Stand 22.06.24

Wenn der Immobilienkauf in Spanien zum Rechtsstreit wird:

Häufiger Fall in der Praxis

Es wird ein Vorkaufvertrag abgeschlossen, sei es ein Kaufoptionsvertrag, Kaufversprechen, Kaufvertrag oder ein sogenannter Arras Vertrag.

Alle Vertragstypen haben in der Regel die 10%ige Anzahlung durch den Immobilienkäufer als Standardverpflichtung und es kommt zum Rechtsstreit, wenn entweder der Käufer oder der Verkäufer den Vertrag nicht bedingungsgemäss erfüllen

Es gibt verschiedenste Varianten:

1.Variante: (mangelhaft):

Es ist der Artikel 1454 CC auf die Anzahlung des Käufers anzuwenden. Sollte der Käufer nicht fristgemäss beim Notartermin erscheinen oder anderweitig den vorliegenden Kaufvertrag nicht erfüllen, verliert dieser die Anzahlung. Sollte der Verkäufer den vorliegenden Vertrag nicht erfüllen, muss er die doppelte Anzahlung an den Käufer zurückzahlen.

Fehler in dieser Variante: Es ist nicht der Art.1504 CC eingefügt, der besagt, dass der Käufer ausdrücklich vom Verkäufer angemahnt werden muss, wenn er nicht fristgemäss den Kaufvertrag erfüllt, ansonsten kann ein Gericht dem Käufer eine weitere Frist zur Vertragserfüllung geben.

 

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