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Immobilienmakler Spanien – Vorvertrag

 

Immobilienmakler – der Beruf ist für jedermann frei zugänglich, ohne eine Ausbildung absolviert zu haben.

Diese Liberalisierung gilt seit dem Jahre 2000. Zuvor musste ein Immobilienmakler einen Kurs erfolgreich abgeschlossen haben. Mit dieser Qualifikation konnte er den Titel API ühren, wenn er in die berufsständische Kammer eingetragen war.

Warum ist der Titel API kein Gewähr für Qualität und Seriösität?

Zuerst einmal ist der API ein Titel, der auf dem freien Markt erworben werden kann. So gibt es viele Titelinhaber, die gegen ein Entgelt Ihren Titel für einen bestimmten Zeitraum einer anderen Person zur Nutzung überlassen. Andere führen den API Titel rechtmässig, die Überwachung durch die berufsständische Kammer ist aber sehr gering, und damit der Verbraucherschutz nicht vorhanden.

 

Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

Die beste Werbung ist die Mund zu Mund Werbung. Fragen Sie andere Leute, welche Erfahrungen sie mit dem bestimmten Immobilienmakler gemacht haben. Rechtswidrige Tipps, sei es die Unterbewertung von Immobilien in Kaufverträgen oder der Druck, einen Vorvertrag abzuschliessen, sind Indizien für fehlende Seriösität. Wachsam sollten Sie werden, wenn Vorauszahlungen verlangt werden oder Generalvollmachten.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn beispielsweise die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Frage steht und der Makler vorgibt, durch seine Beziehungen zu Behörden, dies schon regeln zu wollen. Die Grundstücksgrösse ist einer der häufigsten Streitpunkte bei fehlgeschlagenen Immobilienkäufen.

Verlassen Sie sich nicht auf die Aussagen des Maklers, sondern beauftragen Sie einen unabhängigen Architekten, der das Grundstück vermisst. Einen Rechtsrat wird ein Immobilienmakler oftmals erteilen. Das sind Erfahrungen, die Ihnen mitgeteilt werden, ohne dass juristische Fachkenntnisse bestehen. Sie sollten stets einen Rechtsanwalt konsultieren, besonders dann, wenn der Immobilienmakler einen fertigen Vorvertrag, Mietvertrag oder Kaufvertrag bereit hält, meist mit der Aussage verbunden, dass dieser auf dem neuesten Rechtsstand stehe. Dies ist nichts weiter als ein unseriöses Geschäftsgebaren.

Ein Rechtsanwalt kann Sie in diesen Fällen vor grossem Schaden bewahren.

 

Rechtliche Grundlagen

1. Pflichten des Auftraggebers (Kunden):

   Der Kunde kann Eigentümer einer Immobilie sein, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten möchte, oder aber ein Käufer, der ein Objekt sucht.

   Ein Maklervertrag kann mündlich abgeschlossen werden.

   Dies kommt häufig vor, wenn ein potenzieller Käufer eine Immobilie sucht. Der Maklervertrag wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen, eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit sollte trotzdem vereinbart werden.

   Es muss vereinbart werden, wann die Vermittlungsgebühr als verdient gilt.

   Die Vermittlungsgebühr schwankt zwischen 3% und 10% vom verbrieften Kaufpreis. In der Regel zahlt der Käufer alleine diese Gebühr. Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages wird die Gebühr zur Zahlung fällig. Bei Vermietungen sind die Provisionen sehr unterschiedlich.

   Der Alleinauftrag oder auch die Ausschliesslichkeit des Maklervertrages ist für den Kunden nicht günstig, da er sich die Möglichkeit nimmt, andere Immobilienmakler ebenso zu beauftragen und so die angestrebte Geschäftsanbahnung beschleunigt.

2. Pflichten des Immobilienmaklers:

   Er muss unabhängig sein und darf nicht zu einer der Maklerparteien ein ständiges Rechtsverhältnis pflegen.

   Dementsprechend hat er gegenüber dem Auftraggeber eine Geheimhaltungspflicht der Geschäftsdaten. Er ist nicht verpflichtet, in einem bestimmten Umfang tätig zu werden, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart.

   Der Immobilienmakler ist verpflichtet, sich über die Eigentumssituation des zu vermittelnden Objekts durch Einsicht in das Grundbuch zu informieren. Dies dient dem Käuferschutz.

   Beachten Sie, dass der Immobilienmakler stets eine notarielle Vollmacht vorlegen muss.

   Ansonsten dürfen Sie als Käufer / Mieter nicht gutgläubig einen Vertrag unterschreiben, da dieser unwirksam ist.

Anzahlung an den Makler – Vorkaufsvertrag

Es ist ein häufiges Problem in der Praxis, dass die Makler bereits bei Abschluss des Vorvertrages und nicht des endgültigen Kaufvertrages über die spanische Immobilie die Maklerkommission verlangen.

Deshalb versuchen die Makler schon im Vorvertrag (contrato de arras) die Anzahlung von in der Regel 10% auf den Gesamtkaufpreis auf ein Bankkonto des Maklers zu erhalten.

Problematisch ist hierbei:

1. Rechtssprechung

   Mit dem Urteil des Berufungsgerichtes von Barcelona vom 19.11.2018 wurde die ständige Rechtsprechung bestätigt, dass der Kauf über eine spanische Immobilie zustande kommen muss, und erst dann der Immobilienmakler sein Honorar verlangen kann.

   Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer in der Region von Barcelona den Makler der Marke Don Piso beauftragt eine Immobilie zum Preis von 135.000 EUR zu verkaufen.

   Der Immobilienmakler fand einen Käufer, der 500 EUR auf einen sogenannten Vorkaufvertrag ( contrato de arras) anzahlte, jedoch später auf die 500 EUR verzichtete und vom Kauf zurücktrat.

   Nichtsdestotrotz verlangte der Immobilienmakler seine Maklerkommission von 10.000 EUR und klagte diesen Betrag gegen die Immobilienverkäufer ein.

   Der Immobilienmakler verlor den Prozess in beiden Instanzen. Eine Vertragsklausel, dass das Maklerhonorar auch verdient sei, wenn beide Parteien von dem Vertrag zurücktreten, musste nach dem Art.82 Verbraucherschutzgesetz ausgelegt werden und führte nicht zur Bejahung des Vergütungsanspruches des Maklers, da die Fälligkeit einer Maklerkommission erst bei Abschluss des Kaufvertrages verdient ist.

2. Käufer Risiko

   Desweiteren kann es dazukommen, dass der Vorkaufvertrag nicht von dem Verkäufer erfüllt wird. Dann hat der Käufer ein Risiko und einen erhöhten Aufwand, seine Anzahlung in doppelter Höhe (arras Klausel) zurückzuerlangen, wenn er den Betrag nicht an den Verkäufer, sondern an den Makler gezahlt hat.

3. Verkäufer Risiko

   Wenn der Verkäufer die Anzahlung nicht erhält, und er den Vorkaufvertrag schliesslich nicht erfüllt, und es zu keinem Verkauf der Immobilie kommt, dann muss der Verkäufer die doppelte Anzahlung an den Käufer zurückzahlen und wenn er das Geld nicht bekommen hat, sondern der Makler, dann besteht ein Liquiditätsproblem, zudem muss der Verkäufer mit dem Makler streiten, ob das kassierte Maklerhonorar schon fällig war.

Praxis TIPP:

Als Käufer sollten Sie bei Abschluss eines Vorkaufvertrages (contrato de arras) stets an den Verkäufer zahlen und nicht an Makler.

Zu beachten ist, dass ein Vorkaufvertrag der Vertragsfreiheit unterliegt, ebenso wie der Maklervertrag. Der Maklervertrag wird in der Regel vom Verkäufer geschlossen und wenn dieser sich dort schon zur Kommissionszahlung verpflichtet, obgleich der Verkauf der spanischen Immobilie nicht durch notarielle Kaufurkunde vollendet ist, dann ist diese Vereinbarung vorrangig, so die Rechtsprechung vom Landgericht Barcelona vom 12.06.2002 und in ständiger Rechtsprechnung des obersten spanischen Zivilgerichtes seit dem 04.07.1994.

Desweiteren gibt es verschiedene Arten von Vorkaufvertraegen (Kaufoption, Arras Vertrag, Reservierung – Kaufversprechen, privatschriftlicher Kaufvertrag), die im Einzelfall zu interpretieren sind. Hier stehen wir Ihnen als deutsch-spanische Rechtsanwaltskanzlei im spanischen Immobilienrecht, Immobilienkaufrecht und Vertragsrecht aussergerichtlich und auch gerichtlich in ganz Spanien und Deutschland zur Verfügung.

Vorvertrag:

Diese Vertragsart wird von den Immobilienmaklern vom Käufer eingefordert, um sich vorzeitig sicher sein zu können, dass das Rechtsgeschäft vermittelt wurde und die Vermittlungsgebühr eingefordert werden kann.

Im Maklervertrag muss eindeutig bestimmt werden, wann diese Gebühr als verdient gilt. Der Begriff Vorvertrag im spanischen Recht ist nicht gesetzlich definiert.

Es kann eine:

• Promesa (Versprechen)
• Opción (Optionsvertrag)
• Precontrato (ein vorweggenommener Kaufvertrag) sein.

Die Opcion ist einseitig verbindlich und deshalb im Maklergeschäft nur bei Grossprojekten anzutreffen.

Die Opcion wird auf eine bestimmte Zeit gewährt, und zwar gegen eine Gebühr.

Ein precontrato liegt meistens nicht vor, weil der Immobilienmakler nicht die Kaufvertragsbedingungen in allen Einzelheiten regeln darf, da dessen Kunde ihm dafür keine Vollmacht erteilt.

Letzlich wird das Versprechen (promesa) von Käufer und Verkäuferseite abgegeben in einem bestimmten Zeitraum, beispielsweise innerhalb von 6 Monaten die notarielle Kaufvertragsurkunde zu unterzeichnen, und zwar zu einem jetzt schon bestimmten Preis. Alle weiteren Kaufvertragsbedingungen können später festgelegt werden. Dies ist eine besondere Gefahr für den Käufer, sollte er nämlich mit den Kaufvertragsbedingungen nicht einverstanden sein, dann verliert er seine Anzahlung.

Dies ist der erste Nachteil solcher Vorverträge für den Käufer. Der weitere Nachteil ist, dass der Käufer eine Anzahlung an den Makler geleistet hat, weil er die bestimmte Immobilie unbedingt erwerben möchte. Dies schützt den Käufer aber nicht davor, dass der Verkäufer trotz dieses Vorvertrages an eine andere Person verkaufen kann.

Dies kann insbesondere dann geschehen, wenn der Verkäufer mehrere Immobilienmakler beauftragt hat und diese ihre Verkaufsaktivitäten nicht aufeinander abstimmen.

Dem Käufer bleibt nur die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch, wenn er den Vorvertrag unterschreibt. Dies ist unüblich im Maklergeschäft und deshalb bleibt es dabei, aus Käufersicht sind Vorverträge zu meiden. Reservierungsverträge (contrato de reserva) sind von den Vorverträgen im Gebrauchtimmobiliensektor zu unterscheiden. Reservierungsverträge kommen bei schlüsselfertigem Bauen häufig vor. Dabei bekommt der Reservierende ein bestimmtes Grundstück mit bestimmter Bebauung für eine bestimmte Zeit reserviert. Die Anzahlung, die für die Reservierung geleistet wird, muss auf den Endkaufpreis des schlüsselfertigen Hauses angerechnet werden. Desweiteren sollten in dem Reservierungsvertrag schon wesentliche Inhalte des späteren Immobilienkaufvertrages enthalten sein, so dass vor der Reservierung schon die abverlangten Konditionen überprüfbar sind.

Weigert sich der Bauträger (promotor) diese Konditionen jetzt schon zu formulieren, sollte der Reservierungsvertrag nicht unterschrieben werden. Denn die Anzahlung im Reservierungsvertrag geht verloren, wenn man später vom Kauf absieht.

 

Vertragsbestandteile eines Maklervertrages

 

 

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