Rechtsanwalt spanisches Mietrecht

Aktuelles 2024 aus der Rechtsprechung zum gewerblichen Mietrecht in Spanien

Das gewerbliche Mietrecht zeichnet sich dadurch aus, dass nicht die Schutzvorschriften des spanischen Mietgesetzes gelten, LAU, sondern die Parteien im wesentlichen Vertragsfreiheit haben und deshalb kein Mieterschutz stattfindet.

Doch ein Mieter, der jahrelang eine Gewerbefläche angemietet hat und dann der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt wird, um möglicherweise das Gewerbe fortzuführen und damit den Kundenstamm des Mieters gewerblich zu nutzen, hat eine Pflicht Entschädigung zu leisten, so das oberste spanische Zivilgericht in dem Urteil vom 19.06.2024.

Im vorliegenden Falle hatte der Mieter einen Mietvertrag über 10 Jahre abgeschlossen mit Verlängerungsoption. Die Monatsmiete betrug 12.000 EUR. Der Mietvertrag wurde über die 10 Jahre hinaus, um 2 Jahre verlängert, und dann hatte die Vermieterin gekündigt.

Der Mieter verlangt eine Entschädigung von 96.000 EUR, welches die Gerichte zugestanden haben, da die Vermieterin direkt an einen neuen Mieter vermietete, der dann die gleiche Aktivität fortführte. Im Mietvertrag wurde die Entschädigung nicht ausgeschlossen, was möglich gewesen wäre.

Das Gewerbemietrecht sieht als Voraussetzungen für diese Entschädigung vor:

1. Gültiger Gewerbemietvertrag, der gekündigt oder nicht verlängert wird

2. Die letzten 5 Jahre vor dem Mietvertragsende wurde die gewerbliche Aktivität mit Kundenverkehr ausgeübt

3. Der Mieter wollte den Mietvertrag fortführen.

4. Der Vermieter hat den Gewerberaum innerhalb von 6 Monaten nach der Mieterkündigung weitervermietet, und dort die gleiche Aktivitaet fortgeführt.

Vermietung einer spanischen Immobilie zu Wohnzwecken / sonstige Vermietung

Die Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken unterscheidet sich von Vermietung eines Geschäftslokals in diversen Punkten.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie eine Anzahl von Bedingungen erfüllen.

Das spanische Mietgesetz (LAU – ley de arrendamientos urbanos) sieht zwei Arten von Vermietungen vor

• Vermietung zu Wohnzwecken
• Vermietung zu sonstigen Zwecken (Vermietung von Geschäftslokalen, Vermietung von Büroräumen
• Vermietung von Lagerhallen und Vermietung zu Zwecken, die nicht als Wohngebrauch eingestuft werden)

Merke: ausgeschlossen aus dem LAU sind unter anderem: Vermietung von ländlichen Grundstücken.

Steuer Tipp Einkommensteuer

Als Vermieter können Sie 60% der Mieteinnahmen steuerfrei stellen, wenn Sie dauerhaft Wohnmietraum vermieten. Auch Nichtsteuerresidenten sollten im Rahmen des europäischen Diskriminierungsverbotes diesen Anspruch geltend machen.

Steuer Tipp Abschreibung

Nutzen Sie die 3% Abschreibung auf den Gebäudewert. Dies gilt bei dauerhafter Vermietung und touristischer Vermietung.

Rechtliche Regelungen:

während sich die vertraglichen Vereinbarungen bei Wohnungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) richten, besteht bei Vermietungen von Geschäftsräumen eine Freiheit bei Vertragsgestaltung (Vertragsdauer, Miethöhe, Vertragserneuerung).

Vertragsdauer:

Die Regelung zur Vertragsdauer ist eins der wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Mietarten.

Vermietung der Wohnräume: Mindestmietzeit bei Vermietung einer Wohnung zur dauerhaften Wohnnutzung beträgt 5 Jahre (bislang 3 Jahre), wenn der Vermieter eine natürliche Person ist und 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person (GmbH) ist. Nur wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, kann er Eigenbedarf geltend machen und vor dem Ablauf von 5 Jahren kündigen. Der Eigenbedarf muss schon im Mietvertrag vorgesehen sein! Die neue Regelung ist seit dem 06.03.2019 in Kraft.

Vermietung der Geschäftslokale: auch hier können die beiden Vertargsparteien die Mietdauer frei bestimmen, es besteht keine Norm hinsichtlich der obligatorischen jährlichen Verlängerung.

Abtretung der Mietverträge:

Der neue Mieter hat die gleichen Rechte und Pflichten, im Bezug auf die Mietdauer sieht das Gesetz bei den Geschäftslokalen keine Beschränkung vor.

Abtretung und Weitervermietung:

Im Fall von Mietwohnungen bedarf die Abtretung des Mietvertrages einer Zustimmung von seiten des Vermieters. Die Untervermietung ist ausdrücklich verboten.

Vorrechte:

Falls bei einer Immobilienübertragung die Kontinuität der Vermietung beeinflusst werden könnte, hat der Mieter das ausdrückliche Recht, den Mietvertrag im Grundbuch einzutragen.

Vorkaufsrecht des Mieters: Das Gesetz sieht ein Vorkaufsrecht für den Mieter vor.

Kaution:

Bei der Vermietung von Wohnungen ist eine Kaution in Höhe von einer Monatsmiete, bei den Geschäftslokalen in Höhe von 2 Monatsmieten obligatorisch.

Entschädigung des Mieters:

Bei der Beendigung des Mietvertrages eines Geschäftslokals hat der Mieter ein Recht auf Zahlung der Umzugskosten. Bei Anmietung von Wohnungen ist keine Pflicht zur Entschädigung vorgesehen, falls keine anderweitigen Vertragsklauseln vereinbart worden sind.

Vertragsauflösung seitens de Vermieters:

Der Vermieter kann den Mietvertrag aus folgenden Gründen auflösen:

• Ausbleibende Mietzahlung
• Kaution wird nicht gezahlt
• Untermiete oder Abtretung ohne Zustimmung
• Schäden an der Immobilie
• Ausübung gefährlicher oder illegaler Aktivitäten an der gemieteten Immobilie

Räumungsprozesse

Die Räumungsprozesse in Spanien sind die schnellsten Prozesse und in der Regel kann in 6 Monaten geräumt werden. Schon mit Zulassung der Räumungsklage wird in der Regel der Räumungstermin festgesetzt.

Besonderheit ist, dass bei ausbleibender Mietzahlung der Mieter einmalig eine Räumungsklage abwenden kann, wenn er die rückständige Miete begleicht. Hierzu beraten wir zur korrekten juristischen Vorgehensweise.

Wenn der Mieter dann in Rückstand mit 2 Monatsmieten ist, können Sie als Vermieter sofort die Räumungsklage einreichen. Doch fragen Sie uns als Fachexperten im spanischen Mietrecht und Immobilienrecht, das Sie in die Kosten des Prozesses verurteilt werden und zudem den Prozess verlieren, wenn Sie nicht bestimmte Voraussetzungen für die Räumungsklage erfüllen.

• Es ist auszuschliessen, dass der Mieter absichtlich die Miete nicht gezahlt hat, auszuschliessen sind Fehler bei Banküberweisungen, durch Kontoveränderungen.
• Der Mieter ist durch Einschreibebrief zu mahnen, in Spanien wird der Einscheibebrief auch als Burofax bezeichnet. Und wenn er die Zahlungsaufforderung erhalten hat, aber nicht zahlt, ist der Weg zur Zahlungsklage, kombiniert mit einer Räumungsklage frei.
• Der Mieter kann dann auch die Klage abwenden, wenn er nach Klagezustellung inenrhalb von 10 Tagen die Miete komplett nachzahlen würde.

Besondere Räumungsprozesse sind gegen Hausbesetzer (ocupas) und Miteigentümer.

Prozess Tipp Räumungsklage

Wenn Sie die Räumungsklage beschleunigen wollen, dann sollten Sie diese nicht mit der Zahlungsklage auf rückständigen Mietzins verbinden. Dies gilt um so mehr, wenn kein gültiger Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wurde.

Mietverträge, die vor dem 05.06.2013 geschlossen worden sind:

Falls keine Vereinbarung hinsichtlich der Mietdauer beschlossen wurde, wird diese vom Gesetz wegen auf 1 Jahr festgesetzt, verlängerbar bis 5 Jahre. Nach Ablauf von 5 Jahren wird der Mietvertrag um weitere 3 Jahre verlängert, falls keine der Parteien eine Auflösung verlangt. Eine Verlängerung wird nicht gewährt, falls der Vermieter die Wohnung als seinen Wohnsitz (inkl. Familie, oder Ehepartner im Falle einer Scheidung), benötigt.

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