Miteigentum einer Immobilie in Spanien

 

Nutzungsrechte, Vermietung, Kostenteilung, Pflichten, Vorkaufsrechte,Teilungsklage, Teilungsversteigerung

Ein Ehepaar oder Lebenspartner trennen sich oder mehrere Erben haben eine Immobilie in Spanien mi Miteigentum und Mitbesitz. Die Miteigentümer verstreiten und trennen sich und einer der Miteigentümer bleibt in der Wohnung oder vermietet sie gar und schliesst den anderen Eigentümer vom Besitz aus.

 

Kann ein Miteigentümer den anderen aus der Immobilie aussperren?

Tatsächlich ist das Aussperren möglich, doch rechtlich ist es untersagt. Der ausgesperrte Miteigentümer hat ein Entschädigungsrecht in Höhe einer vergleichbaren Miete, anteilig zu seiner Quote.

TIPP:

Sollte es zum Aussperren kommen, ist eine Strafanzeige nicht zu empfehlen, sondern eine Zivilklage auf Zutritt und Entschädigung durch die fehlende Zugangsmöglichkeit.

 

Sind die laufenden Kosten der spanischen Immobilie (Grundsteuer, Abfallgebühren etc) von allen Miteigentümer zu tragen?

Laufende Kosten des Eigentums, und nicht nur der Nutzung, (wie Strom, Wasser etc) sind von allen Eigentümern gemäss ihrer Quote an der spanischen Immobilie zu tragen.

 

Kann ein Miteigentümer die spanische Immobilie verkaufen, ohne den anderen Miteigentümer vorher die Immobilie zum Verkauf anzubieten?

Nein, ein Miteigentümer hat stets ein Vorkaufsrecht. Erst wenn der Miteigentümer zustimmt oder innerhalb von 30 Tagen nach der Grundbucheintragung des Verkaufes sein Vorkaufsrecht nicht geltend macht, kann der andere Miteigentümer wirksam an Dritte die Immobilie als Ganzes verkaufen.

 

Kann ein Miteigentümer die Immobilie vermieten, ohne dass der andere Miteigentümer den Mietvertrag unterschreibt?

In der Regel ist davon auszugehen, dass eine Immobilie nicht teilbar ist, dann kann auch ein virtueller Miteigentumsanteil nicht alleine vermietet werden. Vermietet ein Miteigentümer alleine die Immobilie, dann ist der Mietvertrag wirksam, aber der andere Miteigentümer hat einen Anspruch auf die anteilige Mieteinnahme.

 

Miteigentümer und Hypothekenzahlungen, wer ist verantwortlich?

Eine Hypothek ist eine Garantie, welche auf der gesamten Immobilie lastet. Die Hypothek sichert in der Regel eine Darlehensforderung. Deshalb ist auch stets zu prüfen, ob nur ein Miteigentümer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, oder beide.

Sollte nur ein Miteigentümer das Darlehen unterschrieben haben, dann haftet er alleine für die Darlehensschuld. Zahlt der Miteigentümer die Darlehensschuld nicht, würde die Hypothek auf der ganzen spanischen Immobilie vollstreckt werden, und der Miteigentümer, der keine Schuld hat, würde ebenso die Immobilie verlieren.

Dem geschädigten Miteigentümer bliebe eine Schadensersatzklage gegen den anderen Miteigentümer.

 

Ein Miteigentümer möchte die Immobilie verkaufen und der andere nicht?

Zum einen gibt es hier das oben genannte Vorkaufsrecht, damit kann ein Miteigentümer den anderen auszahlen und mit dem Volleigentum verbleiben.

Das Gesetz erlaubt die sogenannte Teilungsklage. Anders als in Deutschland, kann nicht sofort die Teilungsversteigerung unter den Miteigentümern stattfinden, und der Erlös aus der Versteigerung unter den Miteigentümern geteilt werden, sondern es ist zunächst in einem gerichtlichen Verfahren vom Richter festzustellen, dass die Immobilie nicht teilbar ist.

Erst dann ist die Teilungsversteigerung statthaft.

Damit ist die gerichtliche Teilungsversteigerung in Spanien das letzte Rechtsmittel.

In einem Urteil vom Berufungsgericht von Teneriffa aus dem Jahre 2015 (14.12.2015) wird in Kürze zusammengefasst, dass eine Alleinnutzung durch einen Miteigentümer nicht rechtsmässig ist und dass er den anderen entschädigen muss. Die laufenden Kosten der Immobilie muessen von beiden Miteigentümern hälftig getragen werden. Der Entschädigungsanspruch basiert auf 1902 CC (spanisches Zivilgesetzbuch), Kostentragungspflicht auf 392 ss CC und der Anspruch auf die Miete Art.435, 455 CC.

 

 

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